Facility management e finanza immobiliare
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(Per chiarimenti, consulenza Real Estate e corsi Real Estate : prof. Oliviero Tronconi, oliviero.tronconi@polimi.it , 02 23995896 )
Negli anni dal 1996 al 2007 il mercato del Real Estate ha visto il rapido incremento degli operatori e dei fatturati in segmenti quali i Fondi di Investimento, lo sviluppo di iniziative immobiliari (i developer), le attività di consulenza ecc.
Occorre però rilevare come una parte degli operatori del settore abbia impostato la propria attività secondo un “business model” fondato su parametri e logiche di natura quasi esclusivamente finanziaria che privilegiavano il capital gain rispetto al termine della redditività.
Il modello è stato imperniato, cioè, sull’espansione della leva finanziaria, sul trading, ovvero sulla capacità di stressare i tempi tra l’acquisto di un asset e la successiva vendita.
Un modello di business, questo, che ha trascurato l’elemento strutturale fondamentale che caratterizza da sempre gli operatori ed i mercati più virtuosi: la ricerca della “qualità” degli immobili declinata secondo precisi parametri tecnologico-prestazionali.
La crisi che ha investito i mercati finanziari internazionali ha posto fine al modello basato sul credito finanziario e sull’ “ improvvisazione gestionale ”.
In questa fase emerge con forza dal mercato la richiesta di maggiore qualità del prodotto edilizio. Prestazioni energetiche e ambientali, costi manutentivi e gestionali, flessibilità degli spazi ed efficienza delle superfici, prestazioni dell’involucro e degli impianti ecc ...
Gli investitori più innovativi e le Property Company più avvedute hanno colto le nuove dinamiche del mercato e si registrano diversi casi di operazioni di sviluppo immobiliare che fanno della ricerca della qualità complessiva del manufatto e non solo della pur fondamentale qualità architettonica un elemento focale e strategico della propria iniziativa. Da alcuni anni si parla frequentemente di edifici di classe “A” o “B”, senza però avere un giudizio chiaro e condiviso su cosa effettivamente caratterizzi un edificio di classe “A” piuttosto che “B”. Sull’onda di questa spinta innovativa diverse associazioni e alcune società commerciali hanno elaborato sistemi per definire il “rating” o classe degli edifici richiamandosi all’esperienza delle “società di rating” (Moody’s, Standard and Poor, Fitch ecc…) che elaborano rating per svariate tipologie di titoli mobiliari.
In generale possiamo rilevare come i sistemi di classificazione di edifici più diffusi a livello internazionale tra cui ricorderemo: STM (Serviceability Tools and Methods; REN (Real Estate Norm); BQA (Building Quality Assessment); DQI (Design Quality Indicator); Tool for Office Building Upgrading Solutions (TOBUS); Building Rsearch Establishment Environmental Assess Method (BREEAM); Performance contract (RGD); Leed (Green Building Council) ; SBR Methodology; ORBIT (aspetti organizzativi) ; Flexis (flessibilità degli edifici); BOSTI (valutazione da parte degli occupanti) ; PeBBU (Performance Based Building) ed altri ancora, non affrontano in modo organico e complessivo il tema dei criteri secondo cui definire quantitativamente il livello delle prestazioni di un edificio. Infatti la maggior parte dei sistemi sopra citati affronta solo alcune delle variabili ritenute fondamentali per una valutazione complessiva delle prestazioni di un edificio:particolarmente diffusi risultano gli aspetti legati al contenimento dei consumi energetici e alla compatibilità ambientale.
A questa carenza dei sistemi di certificazione ha cercato di ovviare il Lab. Gestitec del Politecnico di Milano che ha realizzato, dopo una ricerca durata due anni, un sistema di rating immobiliare per individuare con precisione la qualità (classe A; B; C) degli edifici.
Obiettivo della ricerca
Obiettivo della ricerca è stata la determinazione delle variabili utili alla costruzione di un modello di rating immobiliare, finalizzato all’individuazione di elementi che possano oggettivamente identificare il livello di “qualità” degli edifici terziari.
La ricerca è stata condotta dal Laboratorio GestiTec del Politecnico di Milano, con il supporto di importanti società partner dell’iniziativa: Generali Gestione Immobiliare, Pirelli RE, Paschi Gestioni Immobiliari.
Le aziende hanno partecipato alla costruzione del modello di rating, supportando il gruppo di lavoro nella fase dedicata alla definizione delle variabili e soprattutto, nella sperimentazione condotta su 8 edifici “campione”.
L’obiettivo della ricerca ha portato il gruppo di lavoro a non considerare, tra le variabili da
analizzare, la rispondenza alle prescrizioni normative né i criteri che determinano il valore di mercato degli edifici; considerando la prima una condizione necessaria, ma non sufficiente; la seconda, dipendente da logiche di carattere reddituale e non solo da oggettive caratteristiche tecniche/funzionali degli edifici.
Il Modello di rating è stato sottoposto all’attenzione del Public Affair Department di RICS International, per l’accreditamento della ricerca e la sua pubblicazione a livello internazionale.
Metodologia della ricerca
Il gruppo di lavoro ha preso in esame 35 sistemi di rating immobiliare esistenti a livello internazionale per la valutazione delle prestazioni degli edifici, secondo criteri funzionali e/o tecnologici.
La maggior parte dei sistemi presi in esame affronta solo alcune delle variabili ritenute
fondamentali per una valutazione complessiva delle prestazioni di un edificio: particolarmente diffusi risultano gli aspetti legati al contenimento dei consumi energetici e alla compatibilità ambientale.
Nessun sistema internazionale tra quelli analizzati ha l’obiettivo di valutare le prestazioni degli edifici secondo criteri “trasversali”, afferenti diverse aree tematiche o scientifiche.
In un secondo momento sono stati presi in esame diversi ambiti di analisi, ognuno dei quali caratterizzato da variabili che concorrono a determinare il livello “prestazionale” degli edifici.
Sulla base dell’analisi svolta, sono stati individuati 13 ambiti di analisi, che rappresentano le variabili che costituiscono il “Modello di rating” :
- INVOLUCRO EDILIZIO: orientamento, tipologia costruttiva dell’edificio, prestazioni dei vetri impiegati, isolamento acustico;
- LIVELLO DI ISOLAMENTO ACUSTICO: presenza di finiture, sistemi e arredi che concorrono a minimizzare i rumori all’interno dell’edificio;
- ENERGIA: rating nella certificazione energetica, uso di energie rinnovabili;
- CLIMATIZZAZIONE: caratteristiche generali dell’impianto, flessibilità, controllo dei consumi;
- ILLUMINAZIONE: caratteristiche generali dell’impianto elettrico, illuminazione naturale;
- EFFICIENZA DELLE SUPERFICI: flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici, presenza di servizi di supporto all’attività, presenza di spazi “ecologici”;
- IMPIANTI DI SICUREZZA: caratteristiche degli impianti di sicurezza e speciali;
- GESTIONE: modello di gestione e di utilizzo, presenza di servizi alle persone;
- IMPIANTI DI COMUNICAZIONE-CABLAGGIO: caratteristiche degli impianti di comunicazione e presenza di cablaggio strutturato;
- FINITURE INTERNE: qualità delle finiture interne relative alle aree reception, uffici, sale riunioni, sale conferenze, bagni;
- LOCALIZZAZIONE: accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all’immobile, servizi al consumo, poli di attrazione;
- IMPIANTI DI SOLLEVAMENTO: caratteristiche generali e livello prestazionale;
- ACQUA: uso razionale dell’acqua e trattamento acque.
Utilizzo del sistema informativo
Il sistema di rating del Politecnico di Milano è stato informatizzato ed è uno strumento di facile ed immediata utilizzazione.
Il sistema è offerto in utilizzo con un abbonamento a tutti gli operatori del Real estate italiano.
Il popolamento del data base dovrà essere realizzato direttamente dal “cliente”, in possesso delle informazioni relative all’edificio/i.
I file compilati e completati vengono inviati via posta elettronica a: qualitec@polimi.it.
A seguito dell’invio, il “cliente” riceverà le informazioni di ritorno in merito a:
- il punteggio conseguito per ognuna delle famiglie compilate rapportato al massimo punteggio ottenibile;
- il punteggio complessivamente ottenuto dall’edificio;
L’abbonamento annuale consente di ricevere dati di output per 10 edifici.
Il Laboratorio GestiTec si impegna a non rendere noti i dati ricevuti, se non in forma aggregata e anonima a solo scopo di didattica e ricerca.
Rilascio di certificazione
Nel caso in cui il cliente fosse interessato a ottenere un certificato relativo al punteggio di rating totalizzato, il Laboratorio Gestitec, provvederà a:
- individuare una serie di dati per ogni famiglia, in merito ai quali procedere a verifica diretta;
- controllare il corretto inserimento relativo ai dati presenti nel data base (p.es. i dati che attribuiscono un valore di default o medio);
- richiedere la possibilità di verificare la documentazione tecnica dell’edificio sottoposto all’analisi di rating.
L’applicazione del rating a due edifici di Generali Gestione Immobiliare spa
Il sistema di rating è stato ormai applicato a diversi edifici.
Di seguito vengono presentati i risultati ottenuti dalla sua applicazione a due edifici di Generali Gestione Immobiliare spa: “Cascina Tregarezzo a Segrate” e “Via Vittor Pisani 31 Milano”.
“Cascina Tregarezzo” è il nome di un antico manufatto agricolo sito in prossimità del mitico edificio progettato dall’arch. Niemeyer che ospita gli uffici della casa editrice Mondadori di proprietà di Generali Gestione Immobiliare.
La ristrutturazione e l’ampliamento dell’antica cascina di Tregarezzo per realizzare il nuovo edificio Mondadori muovono dalla volontà di lasciare la villa della vecchia cascina al centro del nuovo complesso, ampliandola con due corpi laterali in vetro della massima trasparenza.
Il progetto, esito di un concorso di architettura voluto da Generali, è stato realizzato dall’arch. Werner Tscholl e l’edificio è stato completato agli inizi del 2007.
L’edificio di Via Vittor Pisani 31 è un classico palazzo uffici ultimato negli anni 60 e prospiciente la stazione centrale di Milano.
E’ locato ad una nota società di consulenza (KPMG) che ha espresso l’esigenza di migliorare, sia le prestazioni complessive dell’edificio, che la sua immagine architettonica.
Il sistema di rating del Politecnico è stato applicato all’edificio per valutarne le prestazioni ed individuarne i punti deboli per orientare il progetto architettonico e impiantistico a precisi obiettivi.
Il progetto, dopo un concorso di selezione privato, è stato assegnato allo studio E.E.T ingg Cobelli Gigli e Monico.
Al progetto ultimato è stato applicato il sistema di rating del Politecnico di Milano per poterne valutare con precisione gli esiti.
Generali Gestione Immobiliare ritenendo positivi gli obiettivi raggiunti dal progetto ha deciso di realizzarlo.
Attualmente i lavori di riqualificazione sono in corso e la loro ultimazione è prevista per la prima metà del 2010.
APPLICAZIONE DEL MODELLO DI RATING IMMOBILIARE
RELAZIONE DI SINTESI
EDIFICIO:
GENERALI GESTIONE IMMOBILIARE SPA
VIA VITTOR PISANI 31, MILANO
ATTRIBUZIONE DEL PUNTEGGIO DI RATING IMMOBILIARE
Schede compilate da: Generali Gestione Immobiliare SpA
Immobile sito in: via Vittor Pisani, 31 – Milano
Punteggio conseguito: 68,2
Schede consegnate il: 26 maggio 2008
RAPPRESENTAZIONE GRAFICA (RADAR) DEL PUNTEGGIO CONSEGUITO NEI DIVERSI AMBITI DI ANALISI PRESI IN CONSIDERAZIONE DAL MODELLO DI “RATING IMMOBILIARE”
Il grafico a radar rappresenta il punteggio conseguito per ogni ambito di analisi, riportato in valori percentuali, fatto 100 il massimo punteggio conseguibile per ogni ambito di valutazione.
RAPPRESENTAZIONE GRAFICA (ISTOGRAMMI PUNTUALI) DEL PUNTEGGIO CONSEGUITO NEI DIVERSI AMBITI DI ANALISI PRESI IN CONSIDERAZIONE DAL MODELLO DI “RATING IMMOBILIARE”
Il grafico ad istogrammi rappresenta, in valore assoluto, il massimo punteggio conseguibile per ogni ambito di valutazione (colonna rossa) e il punteggio effettivamente conseguito(colonna blu).
CONSIDERAZIONI QUALITATIVE IN MERITO AL PUNTEGGIO DI RATING CONSEGUITO
L’edificio è complessivamente rappresentato da un livello qualitativo “medio/buono” (BB) e si colloca in una fascia media.
Tra i punti di forza possono essere indicati:
in generale la dotazione impiantistica (con esclusione degli impianti di sicurezza), quindi:
CLIMATIZZAZIONE, ILLUMINAZIONE e IMPIANTI DI SOLLEVAMENTO
GESTIONE: attenzione verso le attività manutentive e il monitoraggio continuo dei costi di gestione dell’edificio.
LOCALIZZAZIONE/SERVIZI ESTERNI: buona disponibilità di servizi nell’intorno dell’edificio.
EFFICIENZA DELLE SUPERFICI: ottimo rapporto tra le diverse tipologie di area. Tutti gli indicatori di performance sono sui livelli massimi.
Tra i punti di debolezza:
INVOLUCRO EDILIZIO: risulta nel complesso poco performante (valori di trasmittanza superiori ai limiti di legge).
ENERGIA: scarsa efficienza energetica da mettere probabilmente in relazione con le scarse prestazioni dell’involucro edilizio.
IMPIANTI DI SICUREZZA/SPECIALI: la dotazione di impianti di sicurezza e speciali risulta inesistente.
ACQUA: non sono previsti sistemi di recupero e/o di trattamento delle acque.
APPLICAZIONE DEL MODELLO DI “RATING IMMOBILIARE” PER EVIDENZIARE LE AREE DI POTENZIALE MIGLIORAMENTO NEL CASO DI UN INTERVENTO DI RIQUALIFICAZIONE
Per questo edificio sono stati previsti degli interventi di riqualificazione che dovrebbero colmare le aree deficitarie e migliorarne le prestazioni. In questo caso, avanzando delle ipotesi progettuali relative agli interventi di riqualificazione da eseguire e agli obiettivi prestazionali da conseguire, è possibile utilizzare lo strumento del rating immobiliare per evidenziare le aree di miglioramento e il salto di qualità nelle prestazioni dell’edificio potenzialmente raggiungibile.
NUOVA ATTRIBUZIONE DEL PUNTEGGIO DI RATING IMMOBILIARE NEL CASO DI INTERVENTO DI RIQUALIFICAZIONE
Immobile sito in: via Vittor Pisani, 31 – Milano
Punteggio conseguibile: 83,0
Schede consegnate il: 26 maggio 2008
RAPPRESENTAZIONE GRAFICA (RADAR) DEL PUNTEGGIO CONSEGUIBILE NEI DIVERSI AMBITI DI ANALISI PRESI IN CONSIDERAZIONE DAL MODELLO DI “RATING IMMOBILIARE” NEL CASO DI INTERVENTO DI RIQUALIFICAZIONE E CONFRONTO CON LA SITUAZIONE ESISTENTE
Il grafico a radar rappresenta il punteggio conseguito per ogni ambito di analisi, riportato in valori percentuali, fatto 100 il massimo punteggio conseguibile per ogni ambito di valutazione.
Le aree color arancione rappresentano le aree di miglioramento delle performance per le diverse famiglie, qualora vengano effettivamente raggiunti gli obiettivi formulati in fase progettuale.
RAPPRESENTAZIONE GRAFICA (ISTOGRAMMI PUNTUALI) DEL PUNTEGGIO CONSEGUIBILE NEI DIVERSI AMBITI DI ANALISI PRESI IN CONSIDERAZIONE DAL MODELLO DI “RATING IMMOBILIARE” NEL CASO DI INTERVENTO DI RIQUALIFICAZIONE E CONFRONTO CON LA SITUAZIONE ESISTENTE
Il grafico ad istogrammi rappresenta, in valore assoluto, il massimo punteggio conseguibile per ogni ambito di valutazione (colonna rossa), il punteggio effettivamente conseguito (colonna blu) e il punteggio potenzialmente ottenibile a seguito degli interventi di riqualificazione (colonna gialla).
CONSIDERAZIONI QUALITATIVE IN MERITO AL PUNTEGGIO DI RATING POTENZIALMENTE CONSEGUIBILE
I potenziali miglioramenti conseguibili dall’intervento di riqualificazione possono far passare l’edificio dal livello qualitativo “medio/buono” (BB) a un livello qualitativo elevato (A).
Le famiglie maggiormente coinvolte nell’intervento di riqualificazione sono, non a caso, quelle precedentemente elencate tra i punti di debolezza:
INVOLUCRO EDILIZIO: il progetto prevede di riportare i valori di trasmittanza delle superfici all’interno dei limiti di legge.
ENERGIA: secondo i progettisti una maggiore efficienza energetica dovrebbe garantire minori fabbisogni energetici (pari a 10,7 kW m3a).
ILLUMINAZIONE: la proposta progettuale prevede delle protezioni esterne (fasce di alluminio) che dovrebbero avere benefici effetti nel migliorare l’illuminazione naturale, riflettendo la luce all’interno.
IMPIANTI DI SICUREZZA/SPECIALI: sebbene non esplicitamente previsto dal progetto, si ipotizza, ai fini della simulazione, una dotazione impiantistica standard.
prof. Oliviero Tronconi, Milano, 03/12/2009
oliviero.tronconi@polimi.it 02 23995896
