“Bond Immobiliare”: redditività progettata col Facility Management
E’ possibile un Dialogo proficuo tra le culture Immobiliari e Finanziarie malgrado il dissesto mondiale causato nel decennio scorso dal loro “matrimonio” combinato dalle grandi banche perché generasse numerosi a pasciuti… mutui (insieme alle loro famigerate cartolarizzazioni: i CDO!)?
Certamente sì – ma con un nuovo è meno avido “sensale”…
Questa volta il mondo universitario e istituzionale (in Italia, il Politecnico di Milano e OSMI-Borsa Immobiliare della CCIAA di Milano) convergono sulla necessità di un nuovo “sensale” per una sana Finanza Immobiliare: Facility Management – espresso però da lungimiranti ed etiche multinazionali interessate al settore Immobiliare (Real Estate).
Perché? Semplice:
la recente bolla è stata originata da una immatura Finanza Immobiliare che credeva soltanto nell’investire per costruire case, venderne i mutui (anche ai nullatenenti come avvenne negli USA per i mutui “Ninja”: No Income No Job or Assets) !) e infine venderne le cartolarizzazioni (i tossici CDO) alle grandi istituzioni bancarie mondiali;
dell’immobile in sé, tale Finanza Immobiliare… se ne fregava! Che fosse economicamente gestibile e manutenibile dopo 10, 20 o 30 anni… erano problemi del malcapitato proprietario. Ormai “l’affare” finanziario era stato realizzato!
dopo tale drogaggio del settore immobiliare e suo conseguente crollo, risulta evidente che l’immane liquidità disponibile all’investimento immobiliare attende una rassicurazione, ossia: l’investimento deve essere gestito esattamente come per un “bond” di lungo periodo, e quindi come una obbligazione almeno trentennale che dia rendimenti affidabili (o quasi… visti i tempi che corrono, anche i bond governativi non rassicurano proprio tutti…).
Le grandi finanziarie vedono sempre più l’immobile come uno strumento finanziario: un “ bond immobiliare ” appunto”.
E che c’entra questo misterioso (almeno in Italia…) Facility Management? Semplice, ancora:
- l’immobile, perché diventi un “ bond immobiliare “, deve avere una redditività affidabile per tutta la sua vita (almeno 30 anni);
- la redditività dell’immobile dipende dai suoi affittuari (ce ne sono? pagano…?) e dai suoi costi di gestione e manutenzione;
- come mostrato nella tabella che segue, il costo di gestione e manutenzione nella vita dell’immobile è almeno 5 (cinque!) volte il costo di costruzione!
- allora, i colossi finanziari del Real Estate guardano sempre più la sostenibilità, l’economicità, l’efficienza e la funzionalità dell’immobile nel lungo periodo. Ma tutto ciò richiede competenze tecniche rilevanti che non fanno parte del “DNA” di una Finanziaria…
- … ma di una società internazionale del Facility Management sì!
Morale: Fondi Immobiliari, SGR, SIM, Finanziarie e Privati facoltosi… tutti stanno allacciando strategiche alleanze con operatori internazionali del Facility Management allo scopo di concepire insieme, ancor prima che con l’architetto “di grido” (per il prezzo delle sue parcelle, e per i futuri oneri gestionali che certe eleganti strutture comporteranno…!) come costruire un immobile efficiente, economico, sostenibile anche dopo 30 anni! E realizzare così, insieme al Facility Management, un affidabile bond immobiliare dalla redditività elevata e affidabile (High Yield Bonds).
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Per chi fosse interessato ad approfondire strumenti finanziari complessi (come i CDO, i CDS, i ReREMICS…) e gli errori alla base sia della recente “Crisi Globale al cubo” sia della finanza classica ignara della reale complessità dell’economia, rinnovo l’invito alla lettura del mio libro Dalle balle alle bolle: la Finanza sull'orlo del Caos – Come cavalcare l’imprevedibilità dei mercati finanziari", edito da Hudsucker
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Ad maiora!
Nicola Antonucci
14.3.2011
PAROLE CHIAVE: facility management , finanza immobiliare , bond immobiliare , redditività immobiliare , high yield bond , immobili
Il BLOG di Nicola Antonucci per aiutare Risparmiatori, Investitori e Traders a scegliere consapevolmente e... a non farsi fregare.